בתאריך 26 לינואר 2023 פורסמה טיוטת חוק ההסדרים (להלן: "הטיוטה"), במסגרתה ישנן מספר הצעות לתיקון בהוראת שעה את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963, באופן שאליבא רשות המיסים צפוי לצמצם עיוותים במערכת המיסוי הקיימת המשפיעה על מחירים בשוק הדיור, יתמרץ בנייה ומכירת דירות למגורים ובכך יגדל היצע דירות המגורים.
בטיוטה מופיעות מספר הצעות לתמרץ את מחזיקי הקרקעות בישראל, לבנות ולמכור דירות למגורים על ידי הפחתת מס השבח אשר היו משלמים כיום באם היו מוכרים את זכויות המקרקעין שלהם.
להלן, בקצרה, פירוט ההצעות:
-
הצעה ראשונה – מכירת מקרקעין על ידי יחיד שתעשה עד ליום 31.12.2026, במידה ונרכשה בתקופה שבין 1 באפריל 1961 ל-6 בנובמבר 2001 (להלן: "תקופת הרכישה"), תמוסה בשיעור מס שבח מופחת של עד 25% במקום שיעור מס שולי על השבח שנוצר עד ל-6 בנובמבר 2001.
מדובר על מכירת קרקעות בעלות תכנית המתירה בניה למגורים על הקרקע של 15 יחידות דיור לפחות, שלא נמכרו ללא תמורה או בין קרובים ובהתקיים מספר תנאים נוספים.
שיעור מס השבח יקבע בהתאם למדרגות קבועות בהתאם לזמן מיום המכירה ועד למועד סיום הבנייה של כלל הדירות המיועדות לשמש למגורים לפי התוכנית. ניקח כדוגמה את המדרגה הראשונה שקובעת שאם תקופת הזמן שעברה הינה עד 4 שנים, יחול שיעור מס שבח בגובה של 25%. ואילו במדרגה האחרונה נקבעה שאם תקופת הזמן הינה חורגת מ-8 שנים, לא תינתן הטבה כלל.
תיקון זה הינו משמעותי ביותר, משום שכיום, ליחיד בעל זכות במקרקעין העומדים בתנאים שלעיל, ישנו אינטרס להחזיק בזכות המקרקעין. ככל שיחזיק זמן נוסף בזכות במקרקעין, הוא ירוויח פעמיים. פעם אחת, מעליית ערך הקרקע לאורך זמן, ופעם שנייה הוא יצמצם את שיעור מס השבח שכן שיעור מס השבח בגין השנים מתקופת הרכישה עלול להגיע עד כדי 47%. יש לציין, שבעבר ניתנו הוראות שעה דומות, אך כעת הוראת השעה כוללת הקלות והטבות נרחבות יותר.
-
הצעה שנייה – קיצור זמן החזקה במקביל בשתי דירות לתקופה של 12 חודשים על מנת להיחשב כבעל דירת מגורים יחידה. כיום משפרי דיור יכולים להחזיק במקביל בשתי דירות, אך להיחשב כבעלי דירה יחידה לפני שמכרו את דירתם הישנה, במשך 24 חודשים. זוהי הטבה משמעותית שכן אותם משפרי דיור לרוב ממתינים עד לתום תקופת ההטבה על מנת להנות מעליית הערך של דירתם הישנה, בתקופה של עליות מחירים, ובכך למקסם את רווחיהם במכירה. המתנה זו מוציאה מלאי גדול של דירות מחוץ לשוק ובכך ההיצע קטן והמחירים ממשיכים לנסוק. דברים אלה נכונים במיוחד לאור מחקר של משרד האוצר המראה כי משפרי הדיור מאופיינים בהכנסה גבוהה פי שתיים מהממוצע במשק.
-
הצעה שלישית – הגבלת חישוב המס הלינארי המוטב. ההטבה שקיימת היום עבור מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת הינה שבמכירת דירה, שבח שיוחס לתקופה שעד יום 1 בינואר 2014, יהיה פטור ממס שבח ולאחר מכן יחויב במס שבח של 25%. התיקון שמוצע הינו שעל דירות מגורים בעלי היתר בניה שהוצא עד ליום 31.12.2026 בלבד, יהיו זכאיות לחישוב ליניארי מוטב. הצעה זו נועדה בכדי לעודד בעלי קרקעות לבנות על הקרקע הפנויה שברשותם ולפעול למען קבלת ההיתר.
-
הצעה רביעית – מס רכישת דירת מעטפת יהיה זהה למס רכישת דירה מגורים "מוכנה". כיום רוכש דירה נוספת אשר בעלת קירות מעטפת ותשתיות בסיסיות בלבד, זכאי לשיעור מס רכישה מופחת לעומת רוכש דירה נוספת אשר ראויה למגורים. החיסכון במס הרכישה משמש בין היתר להשלמת בניית דירת המעטפת על ידי הרוכש עצמו. מבחינת רשות המיסים תכנון מס שכזה אינו לגיטימי ויש לסיים את המחלוקת הקיימת כיום בהטלת שיעור מס רכישה זהה.
- הצעה חמישית – הפחתת הוצאות דמי שכירות מהכנסות דמי שכירות בגין דירה. בתיקון מוצע לקבוע שבמקרה ומדובר באדם המשכיר דירה שבבעלותו ושוכר דירה אחרת, תינתן לו אפשרות לנכות מהכנסות השכירות של אותה דירת מגורים את הוצאות השכירות שהוא משלם בכפוף למספר תנאים שלהלן: מגבלת הניכוי תהיה כנמוך מ-90,000 ₪ או דמי השכירות ששילם (שנתי). כמו כן, שהכנסת השכירות לא תתקבל מקרובו ושיראו את הכנסת היחיד גם הכנסת דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל 18 (לרבות ידוע בציבור). מי שיבחר לקזז כנאמר לעיל, ישלם על הכנסות השכירות הנותרות מס בשיעור של 10% ללא אפשרות להפחתת המס בדרך אחרת. בנוסף, לעניין חישוב מס השבח במכירת הדירה היחידה, ייווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין.
תכליתו של עדכון זה להציג הצעות לתיקונים שעלו במסגרת טיוטת חוק ההסדרים ואין בו משום עצה משפטית לאופן פעולה קונקרטי. אנו נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.
מחלקת מיסים בעמית, פולק, מטלון ושות'.
