עסקת קומבינציה הנה עסקה מורכבת אשר מצריכה מומחיות והבנה גדולה במקרקעין.
העסקה במהותה הנה סוג של עסקת חליפין שבה בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע שבבעלותו, ובתמורה היזם לא משלם לבעל הקרקע כסף, אלא מעניק לו שירותי בנייה על יתרת הקרקע אותה הותיר לעצמו בעל המגרש וכך בסופו של התהליך מוצא עצמו בעל המגרש עם דירות בנויות בבעלותו.
לעסקה הזו יש בדרך כלל יתרונות מיסוי רבים, ולכן למרות המורכבות שלה, היא שכיחה בלא מעט מצבים. יש לשים לב שבעוד שבעסקת מזומן, הקשר בין המוכר לקונה הוא קצר מועד, עסקת הקומבינציה היא עסקה מתמשכת שאורכת לא מעט זמן. בעסקת הקומבינציה יש חשיבות יתירה לזהות הקבלן, לאמינותו, לאיכות העבודות שהוא מבצע, לשירות שהוא נותן.
מהסיבות הללו ועוד, עסקת קומבינציה שאינה מלווה על ידי בעלי מקצוע מהשורה הראשונה, היא עסקה מסוכנת לבעל הקרקע.
נניח בעל קרקע שבבעלותו מגרש ל- 100 יחידות דיור. באפשרותו למכור את המגרש לקבלן, לקבל תמורה במזומן, לשלם את המיסים הרלבנטיים ולהיוותר עם כסף מזומן בסוף התהליך.
אותו בעל קרקע יכול לפנות לקבלן, ולהציע לו את ההצעה הבאה: "במקוום שאמכור לך 100 יחידות דיור, אמכור לך רק 60 יחידות דיור, ובמקום שתשלם לי במזומן, היות ואתה קבלן תבנה לי את 40 הדירות שנשארו במגרש בבעלותי, וכך בסוף היום לך יהיו 60 דירות ולי 40". אחוז העסקה (בדוגמא שהבאנו 40%) תשתנה בהתאם לפער שבין עלות הבניה לשווי הקרקע. ככל שהקרקע יקרה יותר, כך אחוז העסקה יהיה גבוה יותר.
עסקת הקומבינציה שתוארה לעיל נעשית בשני שלבים, נתייחס לדוגמא שהובאה לעיל:
- בשלב הראשון מוכר בעל המגרש קרקע שניתן לבנות עליה 60 דירות ליזם. בשלב הזה בעל הקרקע משלם מס שבח, לעיתים יידרש לשלם גם היטל השבחה ואילו היזם ישלם מס רכישה.
- בשלב השני הקבלן יבנה את הבניין כולו: 60 דירות הוא יבנה לעצמו, ואילו 40 דירות הוא יבנה עבור בעל הקרקע. לכשימכרו את הדירות, הקבלן ישלם את המס על המכירה של הדירות שבנה עבור עצמו (60 כזכור) ובעל המגרש ישלם את המסים, מס שבח והיטל השבחה, על מכירת הדירות שנותרו בבעלותו (40).
בעל הקרקע ישלם גם מס ערך מוסף על שירותי הבנייה שהקבלן מבצע עבורו במקום כסף מזומן, הוא ישלם את המס הזה מייד בהגיע המועד שבהו הקבלן עולה על הקרקע ומתחיל את הבנייה עצמה.
לא פעם יעדיף בעל הקרקע להעביר חלק מהדירות שבבעלותו בדרך כלל בשלב מוקדם לחתימה על העסקה לידי בני משפחה אחרים על מנת שיוכלו ליהנות מהטבות מס כאלה ואחרות, ועל מנת שמס הכנסה לא יחשיב אותו כמי שהעיסוק שלו הוא ניהול דירות.
כאמור מדובר בעסקה מורכבת, בה על עורכי הדין להבטיח בשלב מוקדם יחסית את השלמת התמורה לבעל המגרש, לצורך כך יעמיד היזם בטחונות שונים לבעל הקרקע, עורכי הדין אמורים לוודא שהקבלן יתכנן את הבניין באופן שהולם את הציפיות המשותפות של הצדדים, שכן בפועל הוא שותף מלא של הקבלן במלאי הדירות שייבנו. על בעל המגרש באמצעות עורכי דינו להבטיח גם שמפרט הטכני והרמה של הדירות תהא נאותה ובוודאי לא תופלה לעומת הדירות של הקבלן.
אלו עוד הסוגיות והאתגרים בעומדים בפני מי שניגש להתקשר בעסקת קומבינציה, אבל כאמור שיקולי המס ולעתים שקולים אחרים יצביעו לא פעם על העדיפות של צורת עסקה זו.
לסיום, נזכיר שיש סוגי עסקאות נוספות בהם בעל הקרקע והיזם חולקים ביניהם את ההנאה ממלאי הדירות, במקום שבעל הקרקע יקבל תמורה כספית, למשל בעסקה "תמורות" ועל כך נרחיב במאמר הבא.
המידע המובא במאמר זה הוא לידיעה בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
אנו נשמח לעמוד לרשותכם בכל הבהרה ו/או הרחבה נדרשת.
מחלקת נדל"ן.
