ביום 21 ביוני 2022 פרסמה רשות ניירות ערך ("הרשות") דוח שמטרתו לשקף לתאגידים מדווחים, שמאים, מעריכי שווי וציבור המשקיעים את הממצאים העיקריים שעלו בבדיקות שערך סגל הרשות בנוגע להערכות שווי ושמאויות. בדיקות אלו הצביעו במקרים מסוימים על קיומם של ליקויים וכשלים ביחס לגילוי, לאומדנים ולהנחות אשר עמדו בבסיס הערכות השווי. מטרת הדוח, היא שיפור השיטות המיושמות, הגילוי הניתן במסגרת הערכות השווי, ורמת הבחינה וההנחות בבסיס חישוב שוויים ההוגן של הנכסים בדוחות הכספיים המצורפים לדיווחי תאגידים מדווחים.
הדוח מתייחס למקרים וסוגיות, כדלקמן:
- נכסים ועסקאות להשוואה: שימוש בגישת ההשוואה בהערכת שווי באזור בו לא ניתן לזהות או לאתר עסקאות בנכסים דומים ובעסקאות השוואה מאזור אחר אשר אינן בהכרח ברות השוואה לנכס הנבדק.
- העמסת שטחים ציבוריים: שימוש במקדם אקוויוולנטי לצורך העמסת שטחים ציבוריים, שבמסגרת גישת ההשוואה הניח השמאי כי יש להוסיף 10% לשטח הנכס ברוטו לשיווק שנקבע בהיתר, המגלמים העמסה של השטחים הציבוריים. המשמעות המעשית של הדבר היא כי נעשתה הנחה שלפיה השווי למ"ר הגבוה ב-10% מהשווי למ"ר בעסקאות ההשוואה.
- שטחים פנויים: שיעור תפוסה נמוך כאשר החוזים הקיימים שיקפו דמי שכירות נמוכים משמעותית מדמי השכירות הנצפים בנכסים דומים באותו אזור. תוכנן ביצוע שיפוץ משמעותי בכדי להגדיל את שיעורי התפוסה בנכס ולהעלות את דמי השכירות המבוקשים בגין שטחים אלו, כאשר במסגרת הערכת השווי לא הובאה בחשבון דחייה בגין ההכנסות הצפויות של השטחים הפנויים לצורך גילום משך הזמן שיחלוף עד להשכרת השטחים בפועל.
- ביסוס שיעורי ההיוון, תוך שימוש בעסקאות השוואה תקפות והתייחסות לעומס השוכרים: נמצאו מקרים בהם הערכות השווי עשו שימוש בשיעורי היוון שנגזרו מעסקאות שאינן רלוונטיות לנכס נשוא הערכת השווי. לעמדת הרשות, את שיעור ההיוון יש לגזור מנכסים דומים לנכס נשוא השומה, כאשר רק במקום בו לא קיימות עסקאות, יש להשתמש בשיעורי היוון מעסקאות בנכסים שאינם דומים, תוך ביצוע התאמות.
- גילוי בשמאויות: נמצאו מקרים בהם רמת הפירוט בשמאויות שצורפו לדוחות הכספיים לא היו מספקות, בנושאים כגון גילוי בנוגע לרווחי/הפסדי ניהול; הסבר לפער בין דמי שכירות מחוזים חדשים בנכס לעומת דמי שכירות הממוצעים המייצגים שהונחו במסגרת הערכת השווי והיוו בסיס לשוויו; שיעור תפוסה בנכס; מתן גילוי בנוגע להכנסות הנכס וה-NOI בשלוש השנים שקדמו לשמאות; התייחסות מספקת לניתוח של יחס עומס שוכרים.
- שימוש בהנחת צמיחה פרמננטית: סבירות ההנחות שנלקחו במסגרת תחשיב DCF ששימש לצורך הערכת שווי של פעילות חברה המפעילה תחנות דלק. בהערכת השווי שנבדקה, הונחה צמיחה פרמננטית בהכנסות וזאת ללא התייחסות ראויה למגמות ולשינויים החלים בתחום האנרגיה ובפרט להפחתת השימוש בדלקים מזהמים ומעבר לשימוש באנרגיה ירוקה.
- בחינת סבירות הנחות ההנהלה ומתן גילוי בנוגע לביסוס ההנחות: מחיר המכירה של מוצרי החברה שהונח בהערכת השווי היה גבוה בעשרות אחוזים ממחירי המכירה של המתחרה העיקרית של החברה ואשר מצויה בשלב מתקדם יותר בפיתוח מוצריה. על מעריך השווי המסתמך על הנחות לגבי ביצועי החברה בעתיד לבחון את סבירות ההנחות ולהביא בחשבון בין היתר גם נתונים זמינים של חברות מתחרות.
- טעויות מקזזות בהערכת שווי: בהערכת שווי של בית דיור מוגן נמצאו פערים משמעותיים בהערכות עבר בין התזרים השנתי הצפוי בהתאם להערכות השווי, לבין התזרים השנתי בפועל בשנים העוקבות. החברה לא ביצעה חישוב מדויק ביחס לכמות הדיירים אשר צפויה לעזוב בכל שנה בהחלפה הראשונה, וכן לא העריכה במדויק מתי יתבצעו ההחלפות העתידיות. חלף כך, החברה הניחה הנחות רוחביות עבור כלל הערכות השווי של הבתים. לעמדת הרשות, לא ניתן לפצות על חוסר דיוק במידול התזרים החזוי באמצעות העלאת שיעור ההיוון.
לעיון בדוח הממצאים המלא שפרסמה רשות ניירות ערך, לחצו כאן.
תכליתו של עדכון זה להציג עדכונים מתוך דוח רשות ניירות ערך ואין בו שום עצה משפטית לאופן פעולה קונקרטי ו/או כדי להוות תחליף לדוח הרשות. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.
מחלקת שוק ההון, תאגידים וניירות ערך.
